Worum geht es?
Köln wächst: Bis 2035 rechnet die Stadt mit gut 12.000 zusätzlichen Einwohnern, während kaum noch freie Flächen übrig sind. Neuer Wohnraum soll deshalb verstärkt im Bestand entstehen, also durch Aufstockung, Nachverdichtung im Hinterhof oder die Umnutzung leerer Gebäude. Den Rahmen dafür setzt der „Köln-Katalog Bestand“, den der Rat am 8. Oktober 2026 beschlossen hat (Pressemitteilung der Stadt Köln).
Der Katalog ist der zweite Band nach dem Köln-Katalog für Neubauviertel von 2023. Er teilt alle Kölner Wohnviertel in zwölf Gebietstypen ein, vom dichten Gründerzeit-Block in der Innenstadt bis zur Einfamilienhaussiedlung am Stadtrand. Dazu liefert er 18 Strategien als eine Art Baukasten und zeigt an sechs Beispielvierteln, wie sie zusammenwirken.
Rechtlich ist der Katalog ein sogenanntes städtebauliches Entwicklungskonzept. Er schafft kein neues Baurecht, die Stadt muss ihn aber berücksichtigen, wenn sie Bebauungspläne aufstellt oder ändert. Wer seine Planung an den Strategien ausrichtet, hat also gute Argumente im Gespräch mit der Verwaltung.
Was heißt das für Sie als Eigentümer?
Die Stadt sieht das größte Potenzial ausdrücklich „in der Aufstockung und Umstrukturierung baulich untergenutzter Grundstücke“. Wer sein Haus erweitern möchte, arbeitet damit künftig im Sinne der Stadt. Für Eigentümer sind vor allem diese Strategien interessant:
- Entwicklungspotenziale heben: Aufstockungen, das Schließen von Baulücken, Ersatzneubauten und die Überbauung von Parkplätzen. Auch Restflächen und schlecht genutzte Grundstücke sollen aktiviert werden.
- Höher bauen an Hauptstraßen: Entlang wichtiger Stadtachsen mit Bahnanschluss sollen höhere Gebäude zulässig werden. An Plätzen, Kreuzungen und Haltestellen sind punktuell sogar Gebäude bis zur Hochhausgrenze denkbar.
- Weitere Wohnformen zulassen: In reinen Einfamilienhausgebieten soll mehr möglich werden, etwa Bauen in zweiter Reihe, ein Reihenendhaus als Mehrfamilienhaus oder Seniorenwohnen. Das betrifft viele, denn rund 58 % der Kölner Wohngebäude sind Ein- und Doppelhäuser.
- Flächen umstrukturieren: Garagenhöfe können zurückgebaut werden, um Platz für Wohnungen und Gärten zu schaffen. Leerstehende Gebäude sollen umgenutzt werden, in der Innenstadt etwa ehemalige Läden und Büros.
- Stadt stapeln: Wohnungen über Supermärkten, Kitas oder Läden. Für Eigentümer eingeschossiger Gewerbebauten kann das deutlich mehr Fläche bedeuten.
- Dach und Fassade aktivieren: Gründächer, Photovoltaik und nutzbare Dachflächen sind ausdrücklich erwünscht. Passend dazu fördert die Stadt mit GRÜN hoch 3 Begrünung, Entsiegelung und Zisternen mit bis zu 20.000 € je Grundstück und Jahr (Pressemitteilung der Stadt Köln).
Wie viel das bringen kann, rechnet die Stadt an sechs Beispielvierteln überschlägig vor. In fünf davon wären je nach Viertel rund 150 bis 640 zusätzliche Wohnungen möglich, bei gleichzeitig mehr Grünfläche. Die größten Spielräume liegen nicht in der dichten Innenstadt, sondern in den lockerer bebauten Vierteln zwischen den Grüngürteln und am Stadtrand.
Kritisch betrachtet: Was der Katalog nicht leistet
Die Richtung stimmt, aber ein Katalog allein baut noch keine Wohnung. An fünf Stellen lohnt ein genauer Blick.
- Kein neues Baurecht. Ob eine Aufstockung genehmigt wird, richtet sich weiter nach dem Bebauungsplan oder, wo es keinen gibt, danach, ob sich das Vorhaben in die Umgebung einfügt. Die angekündigten höheren Gebäude an Hauptstraßen setzen neue oder geänderte Bebauungspläne voraus. Das braucht Zeit.
- Zusatzanforderungen an kleine Projekte? Der Katalog räumt ein, dass Einzelvorhaben nicht alle Ziele erfüllen können. Trotzdem sollen sie „ganzheitlich“ geplant werden. Für eine Aufstockung um zwei Wohnungen darf daraus keine Erwartung werden, gleich Entsiegelung, Gemeinschaftsräume und Mobilitätskonzept mitzuliefern. Hier entscheidet die Praxis der Verwaltung.
- Spannung mit Erhaltungssatzungen. Am selben Tag hat der Rat die soziale Erhaltungssatzung „Kalk Mitte“ beschlossen. Dort brauchen Rückbau, Umbau und Nutzungsänderung eine zusätzliche Genehmigung, auch wenn sie sonst genehmigungsfrei wären (Pressemitteilung der Stadt Köln). Beides hat seine Berechtigung. Eigentümer sollten aber vorab prüfen, welche Satzungen für ihr Grundstück gelten.
- Die Stellplatzfrage bleibt offen. Fast jede Strategie setzt voraus, dass das Parken neu organisiert wird. Der Katalog will die „Verantwortung für private Stellplätze in private Zuständigkeit“ verlagern, sagt aber nicht, was das konkret heißt. Dabei sind Stellplätze oft der größte Kostentreiber einer Nachverdichtung.
- Leitbild statt Werkzeugkasten. Der Katalog bringt weder Fördergeld noch schnellere Verfahren mit. Die Zahlen der Beispiele sind ausdrücklich überschlägig, und ein angekündigtes digitales Register für Baupotenziale ist noch nicht veröffentlicht. Außerdem warnt die Stadt selbst, dass überlastete Strom-, Wärme- und Wasserleitungen die Nachverdichtung bremsen können.
Was Sie jetzt tun können
- Potenzial prüfen lassen. Eine Machbarkeitsstudie zeigt, ob Aufstockung, Anbau, Bauen in zweiter Reihe oder Ersatzneubau zulässig und wirtschaftlich sinnvoll sind. Statik, Brandschutz und Stellplätze gehören von Anfang an dazu.
- Planungsrecht und Satzungen klären. Gibt es einen Bebauungsplan, eine Erhaltungs- oder Gestaltungssatzung? Das sollte vor dem ersten Entwurf feststehen.
- Mit dem Katalog argumentieren. Wer zeigt, welche der 18 Strategien sein Vorhaben umsetzt, spricht die Sprache der Verwaltung.
- Förderung mitdenken. Dachbegrünung, Entsiegelung und Zisternen lassen sich über GRÜN hoch 3 fördern. Das verbessert die Wirtschaftlichkeit und erfüllt zugleich Ziele des Katalogs.
- Früh mit der Stadt sprechen. Ein gut vorbereitetes Vorgespräch mit dem Bauamt spart später Schleifen im Verfahren.
Fazit
Der Köln-Katalog Bestand ist ein klares Signal: Die Stadt will Aufstockung, Nachverdichtung und Umnutzung und hält das jetzt schriftlich fest. Für Eigentümer ist das eine gute Nachricht. Ob daraus tatsächlich mehr Wohnungen entstehen, hängt davon ab, wie die Verwaltung den Katalog im Alltag anwendet: als Ermutigung oder als zusätzliche Checkliste.
Sie überlegen, Ihr Haus aufzustocken oder Ihr Grundstück weiterzuentwickeln? Wir prüfen mit Ihnen, was der Katalog für Ihren Standort bedeutet.
Quellen